Půda nad zlato 2.část

2161x přečteno

Čím je růst ceny půdy způsoben a proč by měl pokračovat?

V západní Evropě se ceny půdy výrazně liší, od zhruba 15 korun za metr ve Francii přes 25 korun v Německu až po více než 50 korun v Dánsku a Nizozemsku. V České republice se naproti tomu cena pohybuje okolo 5 až 10 korun za metr čtverečný. To však ještě nemusí znamenat, že by se české ceny měly vyrovnat například německým. Mezi vyspělými zeměmi zůstávají velké rozdíly trvale, a to jednak kvůli dopravním nákladům, jednak daňovým a právním aspektům, a nakonec i regulaci trhu s pozemky v některých zemích, která například ve Francii upřednostňuje farmáře a znevýhodňuje majitele pozemků.

Hlavním důvodem relativně nižších cen v ČR je nízká úroveň nájemného. Pro srovnání, zatímco ve starých zemích Evropské unie je průměrné nájemné 5 až 10 tisíc korun za hektar ročně, u nás pohybuje od 500 do 2 tisíc Kč, nejčastěji kolem tisícovky. Nízké nájmy mají dva důvody: nižší dotace z EU pro české zemědělce a rozdrobení půdy mezi množství malých vlastníků. 

Zatímco první faktor do pěti let zmizí, druhý je pro Českou republiku charakteristický a rozhoduje o tom, které pozemky budou mít vysokou hodnotu, a které naopak zůstanou (téměř) neprodejné.

V předchozích staletích byla většina české půdy rozdrobena do úzkých "proužků", kterých měla rodina více v různých částech obce. Po nástupu komunismu byla tato pole sloučena, rozorána a původní pozemky byly úředně sloučeny do větších celků. Po roce 1989 byla sice vlastnická práva obnovena, avšak hranice původních pozemků nejsou v terénu patrné. Není tedy možné pozemky samostatně využívat ani pronajímat. Jednoduše, zemědělská družstva a soukromí zemědělci si (cizí) pole dohodami rozdělili, takže vlastník musel akceptovat, že například všechna pole na sever od okresní silnice má v nájmu bývalé družstvo (dnes akciová společnost), a pole na jih od silnice "pan Novák".

I když spolu původní družstva a soukromí zemědělci museli zpočátku často doslova bojovat o rozdělení půdy, dnes je toto rozdělení ukázkovým kartelem na mikroúrovni. 

Vlastníci jsou zbaveni svých práv a nájmy zůstávají minimální. Řada bývalých družstev dokonce zavazuje vlastníky na pět či deset let dopředu, nebo je nutí k podepsání předkupního práva na pozemky, čímž pozemky ztrácejí na hodnotě, neboť jsou neprodejné. A jelikož většina majitelů polí jsou starší lidé bydlící na vesnici, pasivně přijímají nevýhodné smlouvy a nechávají si vyplácet minimální nájem. Je přirozené a pochopitelné, že se nechtějí hádat se svými sousedy, známými nebo příbuznými.

Na tyto kartely však zemědělci nemají žádný právní, natož morální nárok. 

Zatímco dotace se zvýšily o několik tisíc korun na hektar a budou se dále zvyšovat, nájmy zůstávají stejné. A zde se objevuje zajímavá investiční příležitost. Pokud se investorovi podaří vykoupit dostatečné množství pozemků, vyjednat s nájemci výhodnější nájemné a jiné smluvní podmínky, může dosáhnout zajímavého zisku, neboť takto "osvobozených" pozemků je nedostatek. 

Porušit kartel se jak známo vyplácí, avšak nabídka musí být pro porušitele zajímavá – alespoň v desítkách hektarů. Individuální vlastník několika rozdrobených hektarů nezmůže většinou nic. Je také možno spekulovat na takzvané pozemkové úpravy, při kterých stát vyměňuje pozemky, avšak takové úpravy musejí mít podporu dalších vlastníků a obce a (především) chybějí na ně peníze. Podle současného postupu úprav budou dokončeny za více než sto let.

Zdroj: investicniweb.cz

Autor: David Frýdl