Škola investování 24. díl – Nemovitosti

14.03.2012 | Trhy a akcie | 2082x Přečteno | 2 Komentářů

Základní charakteristika nemovitostí

To nejzákladnější vysvětlení uvádí, že nemovitostí je pozemek či stavba, která je spojena se  zemí pevným základem. Jedná se tedy o dům, zahradu, pole, rybník, ale také byt či nebytový prostor.

Formy investování

Existuje několik způsobů, jak na nemovitostech vydělávat. Jedním takovým je levná koupě bytu, domu nebo pozemku a v budoucnu prodej za vyšší cenu. Po dobu vlastnictví je možné dům opravit či zrekonstruovat, nebo na pozemku něco postavit. Dalším výdělkem jsou výnosy z nájmu, pokud je nemovitost pronajímána jako obytné prostory, kanceláře, sklady apod.

Tyto formy investic do nemovitostí vypadají jako snadná cesta k rychlému zbohatnutí, realita je bohužel jiná. Rizika spočívající v hledání kvalitních nájemníků či správcovských firem jsou poměrně vysoká a do třetice je zde fakt, že pořízení vlastní nemovitosti není levná záležitost a můžeme se tak potýkat s nedostatkem finančních prostředků. Nemovitosti patří mezi dlouhodobé investice s horší likviditou především ve svých začátcích. Nemovitosti se „nezbavíte“ ze dne na den, je třeba hledat majitele a to může trvat i několik let v závislosti na velikosti a atraktivitě nemovitosti.

Jinou alternativu skýtají nemovitostní fondy, které můžeme rozdělit na dva typy. Prvním je nemovitostní investiční fond. Zpravidla je uzavřený, což znamená, že potřebné finanční prostředky získává emisí veřejně obchodovaných akcií a jeho vývoj je proto volatilnější.

Druhým typem jsou otevřené podílové nemovitostní fondy, které své prostředky získávají prodejem podílových listů (viz. díl Školy investování o fondech). Opět zde platí pravidlo o zpětném odkupu podílový listů, čímž je zajištěna likvidita. Jedná se o konzervativnější typ fondu, proto je jeho vývoj oproti prvnímu typu méně volatilní.

Likvidita fondu je v ČR ošetřena zákonem, který říká, že fond musí držet minimálně 20 % svého kapitálu v likvidních aktivech pro případ odkupu. 

Investovat své prostředky lze jednorázově i pravidelně. Zhodnocení vložených prostředků poté závisí na výnosu z pronájmu fondem vlastněných nemovitostí a také z ocenění aktuální tržní hodnoty těchto nemovitostí, které musí dle zákona probíhat alespoň dvakrát ročně. Do přecenění se promítá i inkasované nájemné. Ovlivnit výnos tak může kolísání tržní hodnoty. Proto je u tohoto instrumentu doporučován střednědobý až dlouhodobý investiční horizont, tj. zhruba 5 - 10 let. V současné době je realitní trh vystaven relativně delší recesi s velmi nejistými vyhlídkami do budoucna. V současné době se zdá situace na nemovitstním trhu relativně stabilnější, než na konci roku 2009 nebo 2010, nicméně i tak je velmi složité předpokládat budoucí vývoj. Nejvíce na současnou situaci doplácejí investoři, kteří své nemovitosti nakoupili v letech 2005 či 2006 na vrcholu ekonomického i nemovitostního boomu. Hodnota těchto investic v současné době je v mnohých případech podstatně menší a dál klesá. 

Poslední formou investice, kterou zde uvedeme, jsou fondy nemovitostních akcií. Fond investuje do akcií společností na realitním trhu. Rozdíl oproti výše zmiňovaným fondům spočívá v investičním aktivu, kterým zde není portfolio vlastněných budov, ale akcieAkcie (anglicky share, tj. podíl) je cenný papír, který potvrzuje, že jeho majitel (držitel) je akcionář, tj. že vložil určitý majetkový podíl (kapitál) do akciové společnosti. Akcionář má různá práva. Např. je oprávněn podílet se na zisku společnosti formou dividendy ...kliknutím zavřete developerů, stavebních firem apod. Z této charakteristiky také vyplývá velmi vysoká volatilita Označuje míru rozkolísanosti ceny daného aktiva. Při vysoké volatilitě se rozětí cen velmi zvětšuje, při nízké se hodnoty zmenšují a pohyby nejsou velké.kliknutím zavřete kurzu, protože realitní sektor patří k těm rizikovějším, viz. například vývoj akcií společnosti ORCO.

Optimální podíl investic do nemovitostí v rámci celého portfolia činí cca 10 – 15 %. Vždy ale záleží na rizikovém profilu investora. Nemovitosti pomáhají snížit riziko propadu, ale dlouhodobě přináší menší výnos než rizikovější instrumenty.

Dopady krize na nemovitosti

Krize, probíhající v letech 2008 - 2009 a nyní stále doznívající, ovlivnila veškeré investiční instrumenty, reality nevyjímaje – viz. Americká hypoteční krize. Výnos z nájemného díky smlouvám zmírnil ztráty vznikající přeceňováním tržních hodnot nemovitostí, které čítaly více jak 10 %-ní poklesy. Následující graf zobrazuje vývoj nemovitostního fondu České spořitelny právě v období krize. Nyní však dochází k nárůstům hodnot těchto fondů, které se po poměrně krátké době stihly stabilizovat. Důvodem takového vývoje mohou být investice do úspěšných projektů či kapitálový vstup do developerských firem. 

Zvláštnosti nemovitostí

Nemovitostní fondy zaznamenávají velmi nízkou korelaci s kapitálovými trhy oproti dluhopisDluhopis (obligace, bond) je dluhový cenný papír. Vyjadřuje závazek emitenta vůči věřiteli, je s ním spojeno právo na splacení dlužné částky a povinnost vystavitele dluhopisu splnit svůj závazek.kliknutím zavřete ům či akciím. Jejich vývoj může být naprosto opačný.

Tímto typem instrumentu se mohou investoři zajistit proti inflaci, protože právě nemovitosti ji využívají ve svůj prospěch. Nájemní smlouva by měla obsahovat inflační doložku, ve které se navyšuje nájemné o inflaci vykázanou v určeném období.

V nemovitostech se skrývá velké bohatství a v určitých případech i velké riziko, a proto je nutné zvážit, kterou formu investice zahrnout do svého portfolia. V souvislosti s investičním profilem a postojem k riziku si každý investor může vybrat ten nejvhodnější způsob. Nemovitostmi série článků o investičních instrumentech končí. V následujících dílech Školy investování se dozvíme o tvorbě portfolia, kde bude velmi důležité pamatovat si jednotlivé charakteristiky instrumentů. 

Autor: Pavlína Ondráčková

předchozí díl
následující díl