Kde v Česku koupit a pronajímat byt?

8030x přečteno

Koupě nemovitosti a její následný pronájem je starou investiční strategií. V případě správného načasování koupě v kombinaci s optimálním výběrem financování, lokality a samozřejmě konkrétního objektu, může tahle forma invetování poskytovat velmi atraktivní výnos. V době, když se ceny bytů ještě nestihli vzpamatovat z propadu v čase hospodářské krize a ceny hypoték jsou na historických minimech, je tahle forma investování zajímavou příležitostí, jak diverzifikovat své portfolio.

Sérii věnovanou současnému stavu trhu nemovitostí v České republice začneme porovnáním trhů realit v jednotlivých městech. V tomhle článku se zaměříme na výběr správné lokality dle návratnosti koupě bytu na nájemném. Z pochopitelných důvodů je nejlepší koupit byt, jehož cena se vrátí na nájemném co nejrychleji. Následujíci tabulka ukazuje, za kolik by se vrátila investice do 2-pokojového bytu s výměrou 60 m2. Je potřebné si ale uvědomit, že cena nájmu nemusí zahrnovat energie, různé poplatky a příspěvky (např. do fondu oprav) a tudíž třeba mít na paměti, že skutečnou návratnost investice můžou nahlodat i daně (daně z příjmu fyzických osob, daně z nemovitostí, atd.). Tyhle náklady jsou ale velmi variabilní a pro účel porovnání měst v návratnosti pronájmu nemovitostí jsou z velké části irelevantní (např. daň z příjmu fyzických osob – v celé republice pro ni platí stejná pravidla, ale pro jednotlivce bude variabilní z důvodu různosti ostatních příjmů, odpočitatelných položek atd.). Cílem této tabulky není přesně určit doby návratnosti investice, ale spíše porovnat výnosnosti nemovitostí z hlediska nájmu v různých městech.

 

 

Průměrná cena (březen 2014)

Průměrná cena pronájmu/měsíc (březen 2014)

Návratnost investice (v letech)

Brno - město

2440598

10461

19,4

České Budějovice

1395814

7766

15

Hradec Králové

1663175

8268

16,8

Jihlava

1165735

8414

11,5

Karlovy Vary

1432481

11906

10

Liberec

1278180

7061

15,1

Olomouc

1509908

8828

14,3

Ostrava - město

900288

7496

10

Pardubice

1427812

7751

15,4

Plzeň - město

1755677

7479

19,6

Praha

3317972

13285

20,8

Ústí nad Labem

741615

6370

9,7

Zlín

1323391

8243

13,3

Zdroj: Vlastní výpočty, vstupní údaje dostupné z http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti/

 

Z výsledků vyplývá, že investice do 2-pokojového bytu s výměrou 60 m2 by se vám v případě zachování současných cen a hodnot nájemného vrátila nejdříve v Ústí nad Labem, Karlových Varech a v Ostravě. V Praze, Brně, či Plzni byste si počkali dvojnásobně déle. 

Je třeba si ale uvědomit, že skutečný výnos z investice bude ve značné míře ovlivněn taky pohyby realitního trhu, tedy změnami ceny nemovitostí a výše nájmů. Například jenom desetiprocentní pohyb tržní ceny bytu (a takovéhle změny jsou zcela normální) by v případě Ústí nad Labem úplně vymazal, anebo naopak zdvojnásobil výnos získaný z nájemného (ve skutečnosti by to bylo pro zanedbané poplatky a daně ještě víc). V případě Prahy, anebo Brna by na tohle stačila pouhá pětiprocentní (a v realitě ještě menší) meziroční změna. Z tohoto důvodu je potřebné při výběru správní lokality zanalyzovat celkový stav na daném realitním trhu a také odhadnout jeho budoucí vývoj.

Jesli vás téma investování do nemovistostí zaujalo, sledujte stránky Klubu investorů dále a v nejbližších týdnech se dozvíte víc o lokálních trzích nemovistostí (také s odhadem budoucího vývoje cen), možnostích financování, výběru správného nájemníka, či typu nemovistosti s nejvyšší potenciální výnosností.